Gastos Comunes (Expensas) en Asunción: ¿Cuánto se Paga y Qué Incluyen?
Las expensas o gastos comunes son uno de los costos que más sorprenden a quienes compran o alquilan su primer departamento en Asunción. Son el equivalente a la "cuota de mantenimiento" del edificio, y pueden representar entre el 10% y el 20% del costo total de vivir en un departamento.
¿Cuánto se paga de expensas en Asunción?
El rango es amplio: desde Gs. 300.000/mes (~USD 40) en edificios básicos hasta Gs. 1.500.000/mes (~USD 200) o más en torres premium con amenities completos.
Edificios básicos (sin amenities): Gs. 300.000-500.000/mes. Edificios modernos (piscina, gym): Gs. 500.000-800.000/mes. Torres premium (piscina, gym, salón, seguridad 24h, áreas comunes): Gs. 800.000-1.200.000/mes. Torres de lujo (full amenities + servicios): Gs. 1.200.000-1.500.000+/mes.
¿Qué incluyen las expensas?
Las expensas cubren todos los gastos de las áreas y servicios comunes del edificio: personal de limpieza y mantenimiento, seguridad y portería (si hay), electricidad de áreas comunes (pasillos, ascensores, iluminación exterior), agua de áreas comunes y piscina, mantenimiento de ascensores, seguros del edificio, fondo de reserva para reparaciones mayores, administración del edificio.
Lo que NO incluyen (y pagás aparte): electricidad de tu unidad (ANDE), agua de tu unidad (ESSAP), internet, cable, estacionamiento (en algunos edificios se cobra aparte).
Cómo se calculan las expensas
En Paraguay, las expensas se calculan según el reglamento de copropiedad de cada edificio. Lo más común es que se dividan proporcionalmente según los metros cuadrados de cada unidad. Es decir, un departamento de 80 m² paga más que uno de 40 m² en el mismo edificio.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que los propietarios deben contribuir a los gastos comunes en la proporción establecida en el reglamento. La liquidación mensual debe discriminar entre gastos ordinarios y extraordinarios.
El factor amenities
Más amenities = más expensas. Es lógico pero muchos compradores no lo calculan. Un edificio con piscina climatizada, gimnasio equipado, salón de eventos, coworking, parrilla y seguridad 24 horas tiene costos de mantenimiento significativamente mayores que un edificio con solo ascensor y portería.
La pregunta clave: ¿realmente vas a usar esos amenities? Si no usás la piscina ni el gym, estás pagando por algo que no aprovechás. Algunos compradores prefieren edificios más simples con expensas bajas e invertir la diferencia en un gimnasio externo.
Expensas como factor de inversión
Si comprás para alquilar, las expensas altas pueden afectar tu rentabilidad. Un departamento con alquiler de Gs. 4.000.000 y expensas de Gs. 1.000.000 tiene un costo total de Gs. 5.000.000 para el inquilino. Eso puede hacer tu unidad menos competitiva frente a una con menor alquiler y expensas más bajas.
Tip de inversión: buscá edificios con amenities justos (no excesivos) y buena administración. Las expensas bien gestionadas suben menos con el tiempo.
Cómo evitar sorpresas con las expensas
Antes de comprar o alquilar, pedí: las últimas 6 liquidaciones de expensas (para ver la tendencia), el reglamento de copropiedad, si hay deudas del propietario anterior con las expensas, si hay obras extraordinarias planificadas (pintura de fachada, cambio de ascensor, etc.), el estado del fondo de reserva.
Un fondo de reserva bajo significa que cualquier gasto extraordinario va a generar una cuota extra. Preguntá siempre.
Preguntas frecuentes
¿Las expensas suben cada año? Generalmente sí, en línea con la inflación y los aumentos salariales del personal. Un aumento del 5-10% anual es normal.
¿Qué pasa si no pago las expensas? El consorcio puede iniciar acciones legales. La deuda de expensas tiene privilegio sobre otras deudas y puede llevar a embargo.
¿Quién paga las expensas, propietario o inquilino? Lo establece el contrato de alquiler. Lo más común es que las expensas ordinarias las pague el inquilino y las extraordinarias el propietario.